Обновление договоров аренды федерального недвижимого имущества в морских портах привело к росту арендных ставок

В течение последних нескольких лет арендные отношения в морских портах претерпевают существенные изменения: происходит истребование части причалов из фактического пользования и передача его в аренду по рыночным ставкам арендной платы, действующие договоры приводятся в соответствие с требованиями законодательства, совершенствуется нормативно-правовая база. С одной стороны, это упорядочивает систему арендных отношений между арендодателем ФГУП «Росморпорт» и стивидорами, а с другой – приводит к росту ставок арендной платы и, следовательно, к увеличению финансовой нагрузки на стивидорный бизнес. 

Галина Музлова

Особенности аренды причалов в морских портах РФ начали формироваться в 1990-е годы, когда в результате приватизации государственного имущества на территории морских портов возникло большое количество объектов частной собственности. В отличие от других объектов, причалы попали в перечень недвижимого имущества, не подлежащего приватизации, и были переданы на баланс Морских администраций портов (МАПов). С тех пор и практически до 2007 года, до принятия Закона о морских портах, условия передачи причалов в пользование стивидорным компаниям не были четко регламентированы, что сформировало довольно пеструю картину взаимоотношений собственника причалов (государства) и компаний, эксплуатирующих эти объекты портовой инфраструктуры.

 

Переход на новые правила аренды

В 2003 году причалы в морских портах были переданы на баланс созданному в том же году ФГУП «Росморпорт», перед которым была поставлена задача создания эффективной системы  распоряжения федеральным недвижимым имуществом в морских портах, в том числе причалами. Сразу же Росморпорт начал перезаключать со стивидорными компаниями договоры аренды причалов, не имея при этом эффективных механизмов изменения условий договоров, в том числе сроков их действия, размеров арендной платы, которая в отдельных случаях была необоснованно занижена.

Вплоть до 2007 года правила сдачи в аренду причалов не были унифицированы, что порой вносило неразбериху во взаимоотношения арендодателя и арендаторов. К примеру, по данным АСОП, в середине 2000-х годов были распространены случаи, когда Росморпорт и Росимущество заключали договор на аренду причала с той или иной стивидорной компанией сроком на 1 год, а региональные власти заключали с той же компанией договор на аренду земельного участка, на котором находился причал, сроком на 5 лет.

Новые подходы к условиям и порядку заключения договоров аренды причалов в морских портах были установлены Федеральным законом от 08.11.2007 г. №261-ФЗ «О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Данным законом, в частности, было определено, что срок аренды федерального недвижимого имущества составляет 49 лет (если арендатором не заявлен меньший срок); размер арендной платы определяется исходя из отчета независимого оценщика и пересматривается каждые 3 года; передача объектов в аренду без проведения конкурса происходит на основании заключения о наличии неразрывной связи объектов инфраструктуры арендатора и передаваемых в аренду объектов федерального недвижимого имущества; на конкурсной основе передаются объекты, не имеющие неразрывной связи и т.д.

В этих условиях подготовленные к 2007 году и готовые к подписанию договоры аренды причалов потребовали внесения существенных корректировок, направленных на выполнение требований принятого закона. Как следствие, у Росморпорта возникла необходимость проведения дополнительных процедур по переоценке величины арендной платы и разработке способов защиты интересов ФГУП (и, соответственно, государственных интересов). Были доработаны положения в части соблюдения арендатором условий договора, а также, учитывая длительные сроки аренды, условия целевого использования арендованного имущества.

В течение 2005-2012 годов ФГУП «Росморпорт» прекратил действие договоров на аренду причалов, которые ранее были заключены МАПами. Как отмечают специалисты Росморпорта, значительная часть тех договоров не соответствовала новым законодательным требованиям, что приводило к необходимости истребования имущества из фактического пользования и передачу его в аренду по рыночным ставкам арендной платы, определенным независимыми оценщиками, либо приведения действующих договоров в соответствие с требованиями действующего законодательства.

Как правило, перезаключение договоров происходило в добровольном порядке, хотя и с трениями. Однако часть компаний все же отказалась перезаключать договоры аренды на новых условиях, ссылаясь на наличие действующих старых договоров.

В результате этих процессов доходы ФГУП «Росморпорт» от предоставления в аренду федерального недвижимого имущества увеличились с 315 млн рублей в 2005 году до 1,6 млрд рублей в 2012 году, то есть более чем в 5 раз. За этот период существенно увеличился и удельный вес доходов от аренды причалов в общих доходах Росморпорта – с 3,9% до 10,3%.

Таким образом, если рассматривать сегодня рост арендной платы за причалы как рычаг государственного влияния на пользователей портовой инфраструктуры, то очевидно, что это влияние выросло, и что ставки арендной платы в будущем только продолжат расти.

 

Ставка больше, чем… ставка

Запрашивая комментарии об уровне арендной платы за причалы у представителей государства и стивидорных компаний, мы надеялись получить ответ на вопрос, насколько ставка аренды сегодня адекватна для стивидора. Иными словами, способствует ли она развитию стивидорного бизнеса или, напротив, сдерживает его?

Однако однозначного ответа мы не получили (если только не считать таковым неофициальное утверждение о том, что раз стивидорный бизнес до сих пор жив, значит арендная ставка нормальная). Более того, представители и Росморпорта, и стивидорных компаний категорически отказывались называть размеры арендных ставок за конкретные причалы, ссылаясь на коммерческую тайну.

Например, Управление по связям с общественностью ОАО «Морской порт Санкт-Петербург» характеризует ситуацию с арендой причалов в своей компании следующим образом: «Согласно договору аренды и действующему законодательству размер арендной ставки за использование причала устанавливается на основе рекомендаций независимых оценщиков, которые избираются на конкурсной основе. В целом же, взаимоотношения с ФГУП «Росморпорт» регламентированы договорными обязательствами и носят рыночный характер».

Представитель другой стивидорной компании, работающей в одном из портов Северо-Западного федерального округа, пояснить некоторые особенности арендных отношений согласился только на условиях анонимности. По его словам, ставки по старым договорам аренды в подавляющем большинстве случаев были значительно ниже, чем ставки, установленные Росморпортом за те же причалы по договорам нового образца. Поэтому для стивидора работать на условиях старого договора, если он не подлежит обязательному перезаключению, было экономически гораздо выгодней. Старый договор, по словам нашего собеседника, был более привлекательным ещё и потому, что в нем отсутствовало условие обязательного пересмотра арендной ставки раз в три года, «что в современных условиях для стивидора является довольно тяжелым бременем».

В связи с этим возник вопрос – может ли стивидорная компания повлиять на размер арендной ставки или оспорить ее в случае, если она покажется ему несправедливой, а точнее, слишком высокой?

«Порядок переоценки и перезаключения договоров аренды таков, что ставки Росморпорт назначает в одностороннем порядке: оценку проводит независимый оценщик, выбранный им на конкурсной основе, который в дальнейшем работает не с представителем стивидора, а с собственником имущества – Росморпортом. Стивидору в такой ситуации довольно проблематично оспаривать ставку и отстаивать свои интересы, поскольку работа с оценщиком происходит по принципу «кто платит, тот и заказывает музыку», – объясняет представитель стивидорной компании.

Однако, по его словам, при необходимости стивидор может сделать «встречную» независимую оценку причала и арендной ставки за его использование, провести экспертизу отчетов Росморпорта, а затем оспорить предложенную им ставку и доказать необходимость назначения «своей» ставки в судебном порядке. Но шансы, что в результате этих действий ставка изменится в меньшую сторону, крайне малы, притом что работу предстоит проделать огромную как по объему, так и по финансовым затратам.

«К тому же, для «встречной» оценки требуется предоставить всю техническую документацию по причалу, а к ней у стивидора далеко не всегда есть доступ», – добавляет эксперт. Вместе с тем, ему известны прецеденты оспаривания арендной ставки, назначенной Росморпортом, во вне судебном порядке, но на основе экономического анализа и «встречной» оценки, проведенной с привлечением специалистов-оценщиков. В результате в условия новых договоров Росморпортом были включены пересмотренные арендные ставки.

По мнению других экспертов, после ряда споров, как в судебном, так и во вне судебном порядке, арендные ставки, назначаемые Росморпортом за пользование причалами, стали более реалистичными и адекватными, и сейчас случаев завышения ставок стало на порядок меньше: по сравнению с 2009 годом наблюдается значительный прогресс – идет диалог, находятся компромиссы, и новые ставки уже не являются предметом конфронтации между стивидорами и Росморпортом.

 

Оставим, как есть?

Стоимость причала и, следовательно, арендная ставка определяются исходя из многих параметров, наиболее важную роль среди которых играет грузооборот причала и эффективность его использования. Вместе с тем, причалы, казалось бы схожие по основным параметрам и находящиеся в пределах одного порта, могут иметь существенно отличающиеся арендные ставки.

Как говорят в Росморпорте, наибольший перекос в ставках аренды причалов одного порта происходит в первую очередь из-за нежелания отдельных стивидоров пересматривать старые условия договоров аренды, по которым арендные ставки определялись исходя из прошлой методики оценки и являются существенно ниже нынешних. Поэтому ряд стивидоров производят арендную плату по старым договорам и не собирается их перезаключать. Самый крупный из таких договоров сроком на 49 лет без права пересмотра ставок арендной платы за пользование причалами был заключен с ОАО «Новороссийский морской торговый порт» (НМТП) в 2002 году.

На запрос об уровне арендной платы за причалы и причинах отказа перезаключать договоры аренды причалов на новых условиях пресс-секретарь НМТП ответил следующее: «В настоящее время ОАО «Новороссийский морской торговый порт» совместно с Росморпортом и Росморречфлотом проводит реконструкцию и модернизацию гидротехнических сооружений, которая позволит существенно увеличить грузооборот порта. По окончании этого этапа, возможно, будут пересмотрены условия аренды и заключены новые договоры  с Росморпортом».

 

Примеры ставок аренды

В настоящее время ФГУП «Росморпорт» является арендодателем по более чем 150 договорам аренды, в соответствии с которыми в аренду передано около 800 объектов недвижимого имущества. На сайте Росморпорта в открытом доступе можно найти лишь сведения о заключении новых договоров аренды причалов на основе проведенных конкурсов. По этим данным можно проследить только формирование арендных ставок, превышающих оценочную ставку, определенную компанией-оценщиком. Таких случаев заключения договоров Росморпортом со стивидорами немного: как правило, конкурс проводится между компаниями, которые не имеют неразрывной технологической связи с объектом аренды. В более редких случаях, когда неразрывную технологическую связь с объектом аренды имеют две компании и более, конкурс проводится между ними.

На открытый конкурс №ЦАА 21-12 на право заключения договора аренды недвижимого имущества в 2012 году выставлялся причал «Порт» (табл. 1), находящийся на балансе Азово-Черноморского бассейнового филиала ФГУП «Росморпорт», начальная (минимальная) цена составила 1062000 рублей в год. Документы на данный конкурс были поданы двумя компаниями – ООО «ПортГидроСтрой» (цена предложения 1100000 рублей) и ООО «Морские Инженерные Сооружения» (1200000 рублей). На основании результатов оценки и сопоставления заявок на участие в открытом конкурсе принято решение признать победителем ООО «Морские Инженерные Сооружения» с размером годовой арендной платы 1200000 рублей на срок 49 лет.

 

Таблица 1. Технические характеристики причала «Порт»

Параметр	Значение
Год постройки	1946; 1991
Генподрядчик	Новороссийскморстрой
Генпроектировщик	-
Год проведения последней реконструкции (капремонта)	2011
Тип сооружения	Эстакада
Класс сооружения	III
Сейсмостойкость, баллы	9
Длина сооружения, м	109,45
причальный участок, м	42,00
переходной участок, м	67,45
Ширина, м	6,50
Расчетная глубина, м	2,40
Проектная глубина	-
причальный участок, м	4,5
переходной участок, м	от 3,0 до 4,5
Заносимость дна, см/год	Отсутствует
Конструкция сооружения	Эстакада на металлических сваях
Свайное основание	Металл
Верхнее строение	Металлический ригель
Покрытие	Сборные железобетонные плиты; тротуарная плитка на цементно-песчаной смеси
Источник: www.rosmorport.ru

 

Открытый конкурс № ЦАА 09-09 на аренду причала №15, находящегося на балансе Владивостокского филиала ФГУП «Росморпорт», проводился между организациями, имеющими неразрывную связь с объектом недвижимого имущества. Конкурс проходил в 2010 году, начальная (стартовая) цена за 1 год аренды составила 2257373 рубля. На предварительный отбор к участию в открытом конкурсе была представлена одна заявка от ООО «Владивостокский контейнерный терминал» (цена предложения 2302520 рублей), с которым конкурсная комиссия приняла решение заключить договор аренды на срок 49 лет по цене предложения.

Следующий пример – аренда причала №152 (табл. 2), находящегося на балансе Архангельского филиала ФГУП «Росморпорт». На право заключения договора аренды в 2012 году был проведен открытый конкурс №ЦАА 01-12, начальная цена составила 672600 рублей, к участию в конкурсе были допущены две компании: ИП Антонов А.С. (672000 рублей) и ООО «Причал №152» (700000 рублей). На основании результатов оценки и сопоставления заявок на участие в конкурсе победителем признано ООО «Причал №152».

Таблица 2. Технические характеристики причала №152

Параметр	Значение
Год постройки	1970 г.
Генподрядчик	Мостоотряд №9
Генпроектировщик	Ленморниипроект
Тип сооружения	Вертикальная стенка
Класс сооружения	III
Длина сооружения, м	64,20
Ширина, м	20,00
Расчетная глубина, м	3,58
Навигационная глубина, м	3,18
Заносимость дна, см/год	20
Нормативные эксплуатационные нагрузки: равномерно-распределенные, кПа	20
Конструкция сооружения	Заанкеренный больверк
Лицевая стенка	Преднапряженный железобетон
Верхнее строение	Сборно-монолитный железобетон
Анкерные тяги	Сталь
Анкерные опоры	Железобетон
Грунтонепроницаемый экран	Гидрорерин толщиной 5 мм на деревянных щитах
Грунты засыпки	Песок
Покрытие территории	Асфальтобетон
Специальные элементы конструкции	Одна ниша с лестничным спуском

 

Весьма интересны результаты открытого конкурса №ЦАА 05-10, проводившегося в 2011 году, на право заключения договора аренды причала №7 и территории причала №7 (табл. 3), находящегося на балансе Магаданского филиала ФГУП «Росморпорт». Начальная (стартовая) цена аренды составила 3294597 рублей. На участие в конкурсе было представлено пять заявок, допущено две заявки – от ОАО «Магаданский морской торговый порт» (ММТП) (3410000 рублей) и ООО «Порт-Транс» (95000000 рублей!). Победителем открытого конкурса признано ООО «Порт-Транс» с годовой арендой платой 95000000 рублей.

 

Таблица 3. Технические характеристики причала №7 и территории причала №7

Наименование объекта недвижимости	Общее описание	Площадь, м2	Длина, м	Объем, м3	Конструктивная характеристика объектов недвижимости
Причал 7 (часть 1)	Общая площадь 4920,7 м2, высота 11,5 м. Фундаменты: стенка лицевая шпунтовая, тип свай Ларсен V, бельгийский шпунт, перекрытия анкерное устройство, стальные тяги, верхнее строение – железобетон, год постройки 1982 г.	-	176,1	-	Больверк на сваях- оболочках
Причал 7 (часть 2)		-	135,8	-	Рельсовые пути – тип рельса: Р-50
Территория причала 7 (часть 1)	Общая площадь 30802,9, год постройки 1982, класс сооружения III, Насыпной грунт (песчаный, глыбовый, щебенистый, дресвяный), замощение асфальтовое и бетонное покрытие толщиной 22 см.	29043,9	-	-	Покрытие территории причала асфальтовое, бетонное
Территория причала 7 (часть 2)		-	-	483 606	Насыпной грунт глыбовый, щебенистый, дресвяный, песчаный

 

Как видим, стоимость аренды причалов, выставленных на конкурс, может повышаться незначительно, а может – в несколько раз. Порядок изменения ставок в процессе проведения конкурсов не зависит от того, проводится ли конкурс среди компаний, имеющих неразрывную технологическую связь с объектом аренды или не имеющих такой связи. В других случаях договор аренды заключается по ставке определенной оценщиком. 

По большому счету, в определении конечной ставки аренды нет никаких закономерностей – всё определяется индивидуальными особенностями причала, сложившимися историческими и экономическими особенностями его функционирования.

 

Росморпорт об арендной плате

Доходы ФГУП «Росморпорт» от предоставления им в аренду содержащегося на балансе федерального недвижимого имущества, расположенного в морских портах и не подлежащего приватизации, увеличились с 315 млн рублей в 2005 году до 1,6 млрд рублей в 2012 году, то есть более чем в 5 раз.

Увеличение доходов произошло в основном за счет прекращения договоров аренды, не соответствующих требованиям действующего законодательства, истребования имущества из фактического пользования по недействительным договорам и передачи имущества в аренду по рыночным ставкам арендной платы, определенным независимым оценщиком, либо приведения действующих договоров в соответствие с требованиями действующего законодательства.

В соответствии с п.4 ст.31 Федерального закона от 08.11.2007 г. №261-ФЗ «О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» размер арендной платы за пользование объектами инфраструктуры морского порта, находящимися в государственной собственности и относящимися к недвижимому имуществу, определяется на основании отчета независимого оценщика об оценке рыночной стоимости имущественных прав пользования по договору аренды государственного недвижимого имущества, расположенного в границах морского порта, в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки (ФСО), утвержденными приказами Минэкономразвития России.

На сегодня с большинством стивидорных компаний Росморпортом заключено более чем 150 договоров аренды, по которым в аренду передано около 800 объектов недвижимого имущества. 

Практически с каждым стивидором проведена индивидуальная работа по оценке переданных в аренду причалов, установлению соответствующей арендной платы и оформлению договоров аренды в новой редакции, рекомендованной Минтрансом России.

Таким образом, в основу новых договоров аренды положены рыночные ставки арендной платы, определяемые независимыми оценщиками.

Однако ставки арендной платы за причалы, расположенные даже в одном порту, могут существенно отличаться, поскольку все причалы имеют разные экономические, материальные, технические и другие характеристики, влияющие на их стоимость. К тому же ФГУП «Росморпорт» при заключении договоров аренды окончательную стоимость аренды причала, которая может отличаться в большую сторону от рыночной ставки, определенной независимым оценщиком, устанавливает в соответствии с результатами конкурсных процедур.

Поэтому сравнение ставок арендной платы в разных морских портах будет выглядеть некорректно.

 

Пресс-служба ФГУП «Росморпорт»

 

Экспертное мнение

В настоящее время ФГУП «Росморпорт», на балансе которого находятся все причалы в морских портах РФ, фактически завершил перезаключение договоров аренды причалов со стивидорными компаниями России для приведения их в соответствие с Федеральным законом от 08.11.2007 г. № 261-ФЗ «О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и с другими законодательными актами РФ. Однако ряд компаний отказывается в добровольном порядке перезаключать договоры аренды на новых условиях, поскольку они ухудшают положение этих компаний по сравнению с условиями ранее заключенных договоров. Правы ли стивидорные компании в данной ситуации, и может ли ФГУП «Росморпорт» на законных основаниях принудить стивидорные компании перезаключать договоры аренды причалов по новым правилам?

Светлана Пастернак, юрист Адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры»

Согласно пункту 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Закон о морских портах не содержит положений о том, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

На основании пункта 2 статьи 4 ГК РФ отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 ГК РФ.

На основании статьи 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Статьёй 31 Закона о морских портах установлены обязательные условия договоров аренды причалов: использование объекта аренды по назначению; равный доступ к услугам в морском порту, оказываемым с использованием объекта аренды; беспрепятственный доступ представителей органов государственного контроля (надзора) для осуществления своих полномочий, предусмотренных законодательством Российской Федерации, а также требования к порядку определения арендной платы и срокам аренды.

Согласно статье 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

На основании пункта 1 статьи 451 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 451 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

На основании пункта 2 Порядка сдачи в аренду федерального имущества, расположенного в морском порту и находящегося в хозяйственном ведении федеральных государственных унитарных предприятий, подведомственных Федеральному агентству морского и речного транспорта (утвержден Приказом Минтранса России от 02.11.2009 г. №191), сдача в аренду причалов осуществляется по результатам проведения торгов, за исключением случаев, в том числе предусмотренных пунктом 11 статьи 31 Закона, когда договор аренды заключается с лицом, которому на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления принадлежит смежный объект инфраструктуры морского порта, относящийся к недвижимому имуществу, если этот смежный объект недвижимого имущества по своим техническим характеристикам, месту нахождения, назначению неразрывно связан с указанным объектом аренды и обеспечивает технологический процесс оказания услуг в морском порту.

Таким образом, условия заключенных до вступления в силу Закона о морских портах договоров аренды причалов сохраняют свою силу, а стивидорные компании на законном основании вправе отказаться перезаключать договоры аренды причалов, так как эти договоры заключены до вступления новых законодательных правил.

Законодательством Российской Федерации не предусмотрена обязанность арендатора причала в морском порту перезаключать договоры аренды путем внесения изменений или заключения нового договора, а значит, у ФГУП «Росморпорт» отсутствует возможность понуждать арендаторов причалов к осуществлению указанных действий.

ФГУП «Росморпорт» может привести договор аренды причалов в соответствие со статьей 31 Закона о морских портах путем расторжения заключенных до вступления его в силу договоров аренды причалов и заключения новых. При этом необходимо учитывать, что по общему правилу расторжение договора аренды причалов возможно по соглашению сторон или в судебном порядке при существенном нарушении договора другой стороной. 

 

Морские порты №2 (2013)