- Морские вести России

ПРОБЛЕМЫ ОЦЕНКИ СОЦИАЛЬНЫХ ФАКТОРОВ И ПРИОРИТЕТОВ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Транспортное дело России №06 (2008)

ПРОБЛЕМЫ ОЦЕНКИ СОЦИАЛЬНЫХ ФАКТОРОВ И ПРИОРИТЕТОВ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

 

Бардасова Э.В., доцент кафедры менеджмента КГТУ

Во времена командной экономики важнейшей особенностью государственных инвестиций в жилищное строительство было то, что их окупаемость рассматривалась через качественные социальные факторы: улучшение здоровья, повышение культуры, образованности и работоспособности граждан. Государство являлось и кредитором, и собственником. На государственном уровне не было разделения по интересам продавца и покупателя, доминировали социальные аспекты.

 

PROBLEMS OF THE ESTIMATION OF SOCIAL FACTORS AND INVESTMENT ACTIVITY PRIORITIES IN HOUSING CONSTRUCTION

 

Bardasova E., the Senior lecturer of chair of management KGTU

At the time of command economy the major feature of the state investment in housing construction was that their recoupment was considered through qualitative social factors: health improvement, increase of culture, erudition and working capacity of citizens. The state was both the creditor, and the proprietor. On a national level there was no division on interests of the seller and the buyer, social aspects dominated

 

Ключевые слова: инвестиционная деятельность, строительство, ипотека, выборка.

 

С возникновением многообразия форм собственности появились, разделенные своими интересами, две рыночные стороны: продавец и покупатель. Появление на рынке жилья множества продавцов и покупателей сразу же привело к возникновению их “производных”: кредиторов, инвесторов, девелоперов, риэлтеров, страховщиков, оценщиков и др. Основной мотив их деятельности – получение прибыли, это и стало той базой, на которой происходит процесс формирования рынка жилья в настоящее время. Вместе с этим процессом началась медленная трансформация социальных ориентиров в обществе. В этой связи, надеяться на то, что социальная ответственность заменит для предпринимателя при быль, а уровень жизни населения станет привлекательной и важной мотивацией решения социальных проблем жилищного строительства, не приходится. Это по-прежнему является функцией

государства. Однако экономические возможности Субъектов Федерации существенно изменились, и социальные проблемы приходится решать в условиях дефицита ресурсов, направляемых на эти цели.

С переходом к рыночным условиям хозяйствования, возрастанием конкуренции на рынке жилья, изменились подходы и к организации строительства жилых домов и к реализации квартир. До перехода на рыночные условия высшим достижением строительных организаций считалась сдача объекта заказчику “под ключ”. При централизованном финансировании строительства жилья и других объектов заказчик предавал подрядной строительной организации часть своих функций (например, приобретение инженерного оборудования, кабельной продукции и некоторых фондируемых материалов), оплачивал частями и получал готовый к эксплуатации объект. Заказчик, выполняя предписанные ему обязанности, о потребителях жилья заботился меньше всего. Он знал, что если жилой дом будет вовремя сдан госкомиссии, то жильцы въедут в него в обязательном порядке. Других квартир им просто не предоставят.

Противоположная ситуация обстоит в условиях конкуренции, когда на рынке недвижимости предлагается достаточно жилой площади самого разного качества и архитектурно-планировочного достоинства. У современного покупателя жилья имеется возможность выбирать то, что больше соответствует его вкусам и материальному достатку.

Учитывая новую ситуацию, во многих Субъекта Федерации созданы инвестиционно-строительные компании, эффективно работающие по схеме “изучение рынка жилья – выбор рационального проекта – инвестирование и финансирование – строительство – реализация квартир”. Проведенный анализ показывает, что при нынешней остроте “квартирного вопроса” каждый десятый россиянин имеет весьма просторное жилье, в котором на одного члена семьи приходиться более 40 м2. Это факт, который уже не первый год регистрируется в ходе проводимых Росстатом обследований 49 тыс. российский домашних хозяйств.

Конечно, далеко не все упомянутое жилье является “элитным”, ибо немало и больших сельских изб-развалюх, и требующих ремонта 20-30-метровых комнат ветхого городского фонда, в которых коротают свой век считающие каждый рубль старики. Тем не менее, в современных просторных квартирах и коттеджах проживают более 2 млн. граждан из самой верхней (по материальному достатку) десятипроцентной группы населения. Еще 4,5 миллиона высокооплачиваемых россиян тоже не могут пожаловаться на жилищные условия – они соответствуют европейским стандартам.

Каждый год в России становится все больше комфортабельных особняков, чему можно только радоваться. Возведенные из кирпича или калиброванных янтарных бревен, нередко по индивидуальному проекту – с башенками, эркерами, застекленными и крытыми террасами, – они своей архитектурой разнообразят облик пригородных поселков. При этом владельцы проводят к своему дому асфальтированную дорогу, благоустраивают прилегающую территорию. Лидер по возведению такого жилья – Московская область. За последнее десятилетие здесь построено более 55 тыс. индивидуальных домов.

Еще 1995 г. инвестиции населения не играли решающей роли в объемах жилищного строительства, а сегодня любые колебания темпов ввода частных домов существенно влияют на общую картину. Если возводится меньше коттеджей, зимних дач, особняков, значит, сразу же замедляется строительный конвейер страны. Например, падение темпов строительства в индивидуальном секторе обусловило снижение общих показателей жилищного строительства в 2000-м и первом полугодии 2001 г. Однако начавшееся с июня 2001 г. ускорение позволило наверстать упущенное. За 10 мес. в 2001 г. в России было построено 212,8 тыс. квартир общей площадью 18,4 млн. м2, что на 1,1 млн. больше, чем в январе-октябре 2000 г.

Впрочем, большая стройка идет и в других Субъектах Федерации. Каждый второй дом, вводимый индивидуальными застройщиками, имеет 4 комнаты и более. В 2000-м и первой половине 2001го на этом направлении произошел даже некоторый спад, который объяснялся отдаленными последствиями финансового обвала, произошедшего в августе 1998 г. Однако с июня 2001 г. вновь началось оживление, которое продолжилось вплоть до 2005 г. О тенденциях в частном секторе свидетельствует таблица 1.

 

Таблица 1– Строительство индивидуальных жилых домов

 

Нетрудно заметить, что жилищное строительство уже почти наполовину осуществляется за счет “индивидуалов”. Это очень большой прогресс по сравнению, например, с 1992 г., когда аналогичный показатель составлял лишь 11%. Наращивают объемы и частные фирмы. В целом доля жилья, вводимого государственными и муниципальными предприятиями, сократилась за десять лет с 80% до 19%.

При этом возникает вопрос, насколько в целом улучшаются жилищные условия россиян? При анализе этого вопроса необходимо отметить, что “квартирная” очередь уменьшилась за 10 лет с 9,45 млн. до 5,9 млн. семей. Сейчас в России в среднем на 1 жителя приходится 19,3 м2 (в 1999 г. – 16,5 м2). Но даже такой уровень обеспеченности не соответствует европейскому уровню. Объем жилищного строительства в последнее время составлял ежегодно только 30-32 млн. м2, или менее половины от уровня 1987 г., когда было введено 72,8 млн. м2.

Почти 6 млн. чел. живут сегодня в “коммуналках” и общежитиях. И здесь, к сожалению, положение меняется очень медленно. Вместо тех, кто выезжает в отдельные квартиры, вселяются новые жильцы, для которых и комната в общежитии – благо. Даже на селе за последний период появилось около 130 тыс. коммунальных домохозяйств, а в 1999 г. их практически не было. В целом, четверть российского населения живет в стесненных условиях. При этом у 4-х млн. граждан нет и 5 м2 жилой площади на человека, а у 13 млн. этот показатель составляет от 5 до 7 метров, что крайне мало.

Площадь аварийного и ветхого жилья увеличилась за десять лет с 25 млн. до 50 млн. м2. В 5% городских квартир и почти в каждом втором сельском доме нет канализации и водопровода. Ванна и душ недоступны почти 20 млн. россиян. Для ликвидации ветхого и аварийного фонда требуется по различным оценкам около 160 млрд. руб. Износ коммунальной инфраструктуры составляет 60%. Четверть основных фондов полностью отслужили свой срок.

Тяжелое положение в этой сфере само собой не решится. Выход многие специалисты видят в реализации утвержденных правительством Федеральных целевых программ “Жилище” и “Свой дом”1, содержание которых раскрывается в таблице 2 и таблице 3 соответственно.

 

Таблица 2 – Основные положения федеральной целевой программы “Жилище”

Государственная целевая программа “Жилище”2 была утверждена постановлением Правительства РФ от 27.06.1993 №595. Спустя три года был издан Указ Президента РФ “О новом этапе реализации государственной целевой программы “Жилище”. Основные направления нового этапа реализации проекта на 2002-2010 гг. разработаны Правительством РФ3. Предусматривается решение комплекса задач: сделать более доступным приобретение жилья для основной массы работающих граждан – удешевить строительство за счет использования эффективных технологий и материалов; способствовать широкому развитию ипотечного кредитования, что также позволит миллионам граждан улучшить свои условия; повысить социальную направленность жилищных реформ – разработать дополнительные меры государственной поддержки определенных социальных групп населения (малоимущих граждан, молодых и многодетных семей, военнослужащих и граждан, уволенных с военной службы в запас или отставку, лиц, проработавших длительное время в районах Крайнего Севера и приравненных к ним областях, вынужденных переселенцев, граждан, пострадавших в результате аварий и стихийных бедствий); пересмотреть порядок и темпы перехода на новые условия оплаты жилья и коммунальных услуг с обеспечением дифференциации и адресности субсидий; наращивать темпы строительства и реконструкции домов.

В ходе практической реализации предыдущих этапов программы “Жилище” в Субъектах Федерации, деятельности федеральных органов исполнительной власти и органов исполнительной власти субъектов РФ, а также органов местного самоуправления выявилась необходимость новых подходов к ряду проблем жилищной реформы, внесены апробированные на практике многочисленные предложения, направленные на совершенствование системы финансирования, кредитования и налогообложения жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства, сохранение и восстановление жилищного фонда за счет его реконструкции.

Федеральная целевая программа “Свой дом”4 разработана во исполнение Указа Президента РФ от 23.03.1996 №420 “О разработке федеральной целевой программы “Свой дом” и утверждена постановлением Правительства РФ от 27.06.1996 №753. Государственный заказчик – Госстрой России. Исполнители основных мероприятий программы – субъекты РФ. Основными направлениями реализации программы являются:

  • создание организационных, финансовых и правовых предпосылок для обеспечения доступным жильем граждан с привлечением их средств и долгосрочных банковских кредитов. Стоимость 1 м2 жилья не должна превышать среднего двухмесячного дохода на душу населения в Субъектах РФ;
  • ежегодное повышение доли индивидуального жилищного строительства по всем Субъектам Федерации.

Распределение между субъектами средств из федерального бюджета для финансирования малоэтажного индивидуального жилищного строительства осуществляет Министерство экономического развития и торговли Российской Федерации при согласовании с Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству при Министерстве регионального развития РФ. Указанное распределение производится в пределах лимитов государственных инвестиций, финансируемых в соответствии с Федеральным законом “О федеральном бюджете”5 на соответствующий год. Выделение средств осуществляется Министерством финансов РФ в первую очередь тем субъектам, которые имеют опыт реализации аналогичных региональных программ (более 40 Субъектов РФ приняли собственные программы индивидуального строительства).

Одой из последних инициатив государства в сфере жилищного строительства является приоритетный национальный проект “Доступное и комфортное жилье – гражданам России” на первом этапе реализации (2006-2007 гг.) включает четыре направления “Повышение доступности жилья”, “Увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования”, “Увеличение объемов жилищного строительства и модернизация объектов коммунальной инфраструктуры”, “Выполнение государственных обязательств по предоставлению жилья категориям граждан, установленных федеральным законодательством”. Меры, предусмотренные в рамках каждого направления, предполагают дальнейшее развитие правовой базы, обеспечение сбалансированной бюджетной и организационной поддержки расширения спроса и предложения на рынке жилья.

 

Таблица 3 – Основные положения федеральной целевой программы “Свой дом”

Механизмами реализации проекта являются федеральная целевая программа “Жилище” на 2002-2010 г. и входящие в ее состав подпрограммы и предоставление субвенций субъектам Российской Федерации за счет средств Федерального фонда компенсаций на обеспечение жильем ветеранов, инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов. По направлению “Повышение доступности жилья” к основным целевым показателям относятся улучшение жилищных условий 69,5 тыс. молодым семьям, из них 27,8 тыс. – в 2006 г. Основные мероприятия по направлению:

1. Предоставление субсидий молодым семьям на приобретение жилья или оплату первоначального взноса при получении ипотечного кредита на приобретение жилья или строительство индивидуального жилья в размере 10% от средней стоимости стандартного жилья за счет федерального бюджета и не менее 25% за счет средств региональных или местных бюджетов для молодых семей, не имеющих детей, и не менее 30% за счет средств региональных или местных бюджетов для молодых семей, имеющих одного и более ребенка в рамках подпрограммы “Обеспечение жильем молодых семей”. Дополнительно, субъекты, участвующие в подпрограмме, предоставляют участникам подпрограммы субсидию в размере не менее 5% средней стоимости жилья при рождении (усыновлении) одного ребенка на цели погашения части кредита (займа) или компенсацию затраченных собственных средств на приобретение жилья или строительство индивидуального жилья (в 2006 г. на это предусмотрено 2,1 млрд. рублей).

2. Развитие системы страхования ипотечных жилищных кредитов с целью снижения первоначального взноса при получении ипотечных жилищных кредитов.

По направлению “Увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования” к основным целевым показателям относятся: увеличение объемов ежегодно выдаваемых ипотечных жилищных кредитов (в 2006 году объем выданных ипотечных кредитов составит 108 млрд. руб., в 2007 году – 151 млрд. рублей), а также снижение в 2006 году ставки по ипотечным кредитам до 12% годовых в рублях, а в 2007 году – до 11%. Основные мероприятия по направлению:

1. Развитие унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, включая предоставление ОАО “Агентство по ипотечному жилищному кредитованию” государственных гарантий Российской Федерации в размере 30 млрд. рублей (14 млрд. рублей в 2006 году и 16 млрд. рублей в 2007 году), а также увеличение уставного капитала Агентства на 3,7 млрд. рублей в 2006 году и 4,5 млрд. рублей в 2007 году.

2. Реализация комплекса мер по формированию инфраструктуры системы ипотечного жилищного кредитования и рынка ипотечных ценных бумаг, включая развитие нормативно-правовой базы.

По направлению “Увеличение объемов жилищного строительства и модернизация объектов коммунальной инфраструктуры” к основным целевым показателям относятся увеличение общего годового объема ввода жилья в 2006 году на 4,3 млн. кв.м. за счет мероприятий проекта и на 7,8 млн. кв. м. за счет мероприятий проекта в 2007 году; а также увеличение доли частных инвестиций в коммунальном секторе до 20% и снижение износа коммунальной инфраструктуры до 55%. Основные мероприятия по направлению:

1. В рамках подпрограммы “Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства” предусматривается предоставление по Программе государственных внутренних заимствований Российской Федерации государственных гарантий Российской Федерации в размере 12,5 млрд. рублей в 2006 году и 17,5 млрд. рублей в 2007 году по кредитам на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой под жилищное строительство и выделение 5,5 млрд. рублей (1,7 млрд. рублей в 2006 году и 3,8 млрд. рублей в 2007 году) на субсидирование процентных ставок заемщикам по привлеченным кредитам.

2. Также будет реализован комплекс мероприятий по сокращению административных барьеров, развитию рыночной инфраструктуры, градостроительного и антимонопольного регулирования в сфере жилищного строительства.

3. В рамках подпрограммы “Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры” субъекты Российской Федерации, удовлетворяющие требованиям по развитию рыночных отношений в жилищно-коммунальном секторе, получат государственную поддержку на модернизацию коммунальной инфраструктуры в 20062007 гг. в общем объеме 10,1 млрд. руб.

По направлению “Выполнение государственных обязательств по предоставлению жилья категориям граждан, установленных федеральным законодательством” к основным целевым показателям в 2006-2007 годах относятся улучшение жилищных условий 76,2 тыс. семьями, включая ветеранов и инвалидов. Основные мероприятия по направлению:

1. В 2006-2007 гг. подпрограмма “Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством” должна быть профинансирована в объеме 41,7 млрд. руб. с целью предоставления субсидий гражданам Российской Федерации в форме государственных жилищных сертификатов.

2. На реализацию проекта в части улучшения жилищных условий ветеранам и инвалидам из федерального бюджета в 2006-2007 гг. должно быть направлено 8,2 млрд. руб. через Федеральный фонд компенсаций.

Практика показывает, что улучшение жилищных условий приводит к улучшению социального фона. Это означает, что наиболее важные социальные факторы общества изменяются в зависимости от качества жилищных условий. В соответствии с данным тезисом мы считаем важным сформулировать критерий оценки социального фона, как один из наиболее важных показателей эффективности реализации программы жилищного строительства. В настоящее время существуют различные подходы к оценке социального фона в зависимости от качества жилищных условий. В частности, рассмотрению этой проблемы посвящены работы Рахмана И. А., Валентея С. Д. и др.6

Соглашаясь с мнением указанных ученых о влиянии уровня жизни и качества жилья на социальный фон, мы считаем, что необходимо провести статистический анализ влияния различных факторов на социальную эффективность жилищной политики. Основываясь на предложениях различных авторов, мы считаем, что наиболее важными факторами, с помощью которых целесообразно оценивать социальную эффективность жилищной политики, являются:

1)       продолжительность жизни;

2)       уровень занятости;

3)       уровень рождаемости;

4)       уровень безнадзорности;

5)       среднедушевой доход;

6)       крепкость семейных отношений;

7)       уровень бытовой преступности;

8)       уровень вредных привычек (алкоголизм, наркомания, токсикомания).

Для обоснования и определения значимости указанных факторов мы считаем важным провести корреляционный анализ качества жилищных условий и указанных факторов. Для проведения корреляционного анализа необходимо рассчитать значение коэффициента парной корреляции (rij) по всем указанным признакам. Значение коэффициента rij определяется по формуле коэффициента парной корреляции7:

 

Если rij = –1, то это означает полную отрицательную корреляцию, если rij = +1 – имеет место полная положительная корреляция (функциональная зависимость). Всегда выполняется rii = +1, так как бизнес всегда положительно коррелирует сам с собой. На основании проведенных расчетов получена следующая таблица зависимостей (табл. 5).

 

Таблица 5 – Зависимость фактора от качества жилищных условий

 

На основании данных таблицы можно заключить, что наиболее зависимым от качества жилищных условий фактором является уровень рождаемости. Вторым по уровню зависимости является продолжительность жизни, а на третьем месте – крепкость семейных отношений. С другой стороны, практически не зависит от качества жилищных условий уровень занятости, а также среднедушевой доход. Указанные результаты позволяют сделать вывод о том, что жилищную политику для изменения социального фона необходимо использовать в ограниченном диапазоне случаев.

Также, очень важно для руководства Субъекта Федерации выявить те социальные группы, которые наиболее сильно нуждаются в улучшении жилищных условий. Мы считаем, что для выявления указанных групп целесообразно использовать множественный корреляционный анализ, на основе агломеративных процедур. Параметрами для подобного анализа являются следующие:

  • возраст семьи (период, прошедший с момента создания семьи до настоящего времени),
  • количество детей в семье;
  • средний возраст родителей в семье;
  • наличие родственников других поколений;
  • половозрастной состав семьи (удельный вес представителей одного пола);
  • количество членов семьи;
  • ветхость жилого фонда;
  • плотность заселения;
  • тип жилья.

На основе указанных переменных могут быть сформированы кластеры потребностей. Для формализации отдельных данных использовались следующие обозначения. Для определения типа жилья: 1 – многоэтажное здание в городе; 2 – малоэтажное здание в городе; 3 – одноэтажный дом в городе; 4 – одноэтажный дом в деревне. Для определения потребности в улучшении жилищных условий: 0 – потребность отсутствует; 1 – потребность низкая; 2 – потребность средняя; 3 – высокая потребность; 4 – очень высокая потребность; 5 – уже невозможно жить в существующих условиях.

В результате многомерного анализа была получена дендрограмма, составленная по данным 100 семей (рис. 1).

Выборка производилась из семей проживающих на территории Республики Татарстан в городах и деревнях. На основании проведенного анализа выявлено, что наибольшая потребность в улучшении жилищных условий наблюдается у молодых семей, имеющих более двух детей и проживающих в городских условиях.

Рисунок 1 – Дендрограмма расстояний по методу ближайшего соседа

 

 

1 Гусаков А. А. Системотехника строительства /РАН. Науч. совет по комплексной проблеме “Кибернетика” – 2-е изд., перераб. и доп.

– М.: Стройиздат, 1993. – 367 с: илл.; Деловая активность строительных организаций России в IV квартале: Отчет за декабрь 2003 г. /Центр экономической конъюнктуры при Правительстве РФ; Рук. программы Ф. Ф. Глисин. М.: ЦЭК при Правительстве РФ, 2004. – 24 с.

2 Деловая активность строительных организаций России в IV квартале: Отчет за декабрь 2003 г. /Центр экономической конъюнктуры при Правительстве РФ; Рук. программы Ф. Ф. Глисин. М.: ЦЭК при Правительстве РФ, 2004. – 24 с.

3 Новая программа принята Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.09.2001 г. №675 “О федеральной целевой программе “Жилище” на 2002-2010 гг.”.

4 Гусаков А. А. Системотехника строительства /РАН. Науч. совет по комплексной проблеме “Кибернетика” – 2-е изд., перераб. и доп.

– М.: Стройиздат, 1993. – 367 с: илл.

5 Асаул А. К., Карасев А. В. Экономика недвижимости. – М.: 2001. – 440 с.

6 См. http://www.npp-tema.com/pressa/2001/ng-3_2001-2.htm; Валентей С. Д. Развитие общества в теории социальных альтернатив. – М.: Наука, 2003 г., 197 с.

7 Ефимова М. Р., Петрова Е. В., Румянцев В. Н. Общая теория статистики: Учебник. – М.: ИНФРА-М, 1996 – 416 с.

 


Вернуться к разделу Транспортное дело России №06 (2008)