Д.А. Злобинский, Государственная академия специалистов инвестиционной сферы

 

В привлечении инвесторов к инвестиционным проектам с участием объектов недвижимости исключительно важное значение имеет адекватная оценка их рыночной стоимости. Согласно [1], под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. При этом стоимость определяется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности.

При определении стоимости объектов недвижимости используют три основных подхода, каждый из которых приводит к получению различных ценовых характеристик объекта: затратный, сравнительный и доходный. Дадим краткую характеристику каждого из них.

Затратный подход при оценке недвижимости основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости, исходя из того, что инвестор не заплатит за объект сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период. Данный подход к оценке приведет к объективным результатам, если можно точно оценить величины стоимости объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Доходный подход при оценке объектов недвижимости основывается на принципе ожидания. Этот принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость, ожидая в будущем доходы или выгоды. Иными словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем.

Сравнительный подход при оценке недвижимости основан на принципе замещения, т.е. предполагается, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью. Подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым объектом. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга, и после корректировки цены можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Очевидно, что сравнительный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Следовательно, при сравнительном подходе необходимы достоверность и полнота информации.

Инвестору важно располагать всеми тремя оценками стоимости, но при этом возникает вопрос – как правильно согласовать эти оценки? Представляется, что в данном случае следует говорить о такой категории инвестиционных процессов, как инвестиционная привлекательность объектов недвижимости. Ниже излагается наши представления о путях решения задачи согласования различных походов к оценке стоимости объектов недвижимости, основанные на применении экспертно-аналитического моделирования на базе метода анализа иерархий.

Выбор метода анализа иерархий, как одного из эффективных методов системного анализа, вызван следующими его особенностями [2, 3].

1. Метод анализа иерархий (МАИ) является приемом решения задач выбора решения в условиях неопределенности, когда критерии выбора не могут быть измерены в количественной форме. В простейшем случае в данном методе экспертам предлагается решать отдельные задачи попарного сравнения критериев и альтернатив. Прямое назначение метода – совместная работа группы экспертов, объединенных единой целью, по согласованию мнений, зачастую противоречивых, по определенной проблеме. Метод анализа иерархий позволяет группе экспертов взаимодействовать по обсуждаемой проблеме, модифицировать свои суждения и в результате объединять групповые суждения рациональным образом. Это – так называемое условие консенсуса. В последнее время, однако, от условия консенсуса отходят, предпочитая ему относительно свободное выражение мнений экспертов в группе с последующей разработкой группового решения.

2.   В общем случае результатами МАИ  являются:

- установление иерархии целей, факторов, критериев, акторов (действующих сил), альтернатив и сценариев по обсуждаемой проблеме,

- выявление приоритетов элементов каждого уровня иерархии.

3. МАИ основан на следующих основных положениях:

- любая сложная проблема может быть подвергнута декомпозиции;

- результат декомпозиции можно представить в виде иерархической системы наслаиваемых уровней, каждый из которых состоит из многих элементов (факторов);

- качественные сравнения экспертов парной значимости элементов на любом уровне иерархии (субъективные суждения) могут быть преобразованы в количественные соотношения между ними, при этом они будут отражать объективную реальность;

- возможен синтез отношений между различными элементами и уровнями иерархии.

4. В математическом плане МАИ основан на теории иерархических структур, теории обратносимметричных матриц и иерархического синтеза результатов, при этом справедливы следующие положения:

- обратная симметричность как основная характеристика парных сравнений. Для матрицы парных сравнений А=(аij) интенсивность предпочтения аi над аj обратна интенсивности предпочтения аj над аi;

- гомогенность сравниваемых элементов данного уровня иерархии;

- зависимость нижнего уровня от непосредственно примыкающего к нему высшего уровня.

Поскольку количество сравниваемых элементов, как правило, не превышает семи (психологический предел при одновременном сравнении [4]), результатом суждений по каждому отдельному уровню иерархии является квадратная неотрицательная обратносимметричная матрица, диагональные элементы-числа которой равны единице, а остальные элементы подчинены равенству аij=1/аji.

Для парных сравнений в МАИ используется девятибалльная шкала отношений – от 1 (одинаковая значимость) до 9 (абсолютная значимость), с промежуточными суждениями 3 (слабая значимость), 5 (существенная значимость) и 7 (очевидная значимость); эксперты могут также назначать промежуточные значения 2, 4, 6, 8.

Вычислительные аспекты МАИ связаны с операциями над матрицами парных сравнений (суждений экспертов). В результате математических операций над каждой из матриц суждений могут быть вычислены приоритеты сравниваемых элементов-объектов каждого уровня иерархии и степень согласованности суждений. Суммарные (общие) приоритеты нижних элементов-объектов могут быть найдены в результате выполнения арифметических действий над соответствующими матрицами суждений для каждого элемента-объекта вышестоящих уровней. По аналогичным правилам, над матрицами-столбцами, составленными из числовых мер согласованности для отдельных матриц суждений (также для каждого из вышестоящих элементов-объектов), вычисляется мера согласованности иерархии в целом. Все эти операции выполняются автоматически в экспертно-аналитической системе Expert Decide [5], поддерживающей алгоритмы метода анализа иерархий.

Нами рекомендуется следующая последовательность этапов экспертно-аналитического моделирования на основе МАИ, цель которого, конкретности ради – согласование оценок инвестиционной привлекательности строительства такого объекта недвижимости, как жилой дом (эта последовательность справедлива и в случае иных инвестиционных проектов с участием объектов недвижимости):

1. Представление проблемы согласования подходов в виде иерархии.

2. Построение матрицы сравнения и расчет приоритетов критериев.

3. Сравнение результатов, полученных затратным, сравнительным и доходным подходами по каждому критерию согласования.

4. Определение итогового значения весов каждого подхода.

В качестве критериев оценки подходов целесообразно принять:

- возможность отразить действительные намерения потенциальных инвесторов и заказчика;

- тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ;

- способность параметров используемых подходов учитывать конъюнктурные колебания;

- способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).

Таким образом, получаем достаточно простую трехуровневую иерархию, представленную на рис. 1. На верхнем уровне иерархии – цель – оценка инвестиционной привлекательности проекта, на среднем – критерии оценки подходов к анализу инвестиционной привлекательности (объективность, полнота информации, учет конъюнктуры, учет специфики), на нижнем – альтернативные подходы к этому анализу.

На следующем этапе проводился опрос группы оценщиков – специалистов в области оценки объектов и прав собственности в составе трех человек; суждения по парным сравнениям принимались по принципу консенсуса. Матрица парных сравнений элементов среднего уровня – критериев оценки подходов к анализу инвестиционной привлекательности объектов недвижимости – приведена в табл. 1, а матрица парных сравнений альтернативных подходов к анализу инвестиционной привлекательности объектов недвижимости по одному из критериев – в табл. 2.

В нижней строке матриц парных сравнений приведены максимальные собственные числа и отношения согласованности ОС, характеризующие логичность суждений экспертов (собственное число  не должно сильно отличаться от размерности матрицы, а отношение согласованности ОС – превышать критическое значение 0,20 [2]).

Результаты первичной обработки матриц парного сравнения и их синтеза сведены в табл. 3.

Из табл. 3 следует, что, с учетом весов критериев альтернативных подходов к анализу инвестиционной привлекательности объектов недвижимости, наиболее приоритетным в оценке проектов с участием объектов недвижимости с точки зрения потенциального инвестора, согласно мнению экспертов, является затратный подход, на втором месте – сравнительный подход и на третьем – доходный подход. Соответственно, при определении стоимости объектов недвижимости целесообразно исходить из суперпозиции их рыночной стоимости, рассчитанной различными методами, с весами (округляя до процентов): согласно затратному подходу – 42%, согласно сравнительному подходу – 30%, согласно доходному подходу – 28%.  

Пример: пусть рыночная стоимость жилого дома, определенная затратным методом, 148,8 млн. руб., сравнительным способом – 115,5 млн. руб. и доходным способом – 126,2 млн. руб. С учетом весов инвестиционной привлекательности получаем, что инвестору следует ориентироваться на рыночную стоимость, равную средневзвешенной величине

 

Изложенная методика носит общий характер и может быть рекомендована для оценки инвестиционной привлекательности других объектов недвижимости.

 

Литература:

1. Об оценочной деятельности в РФ. Федеральный Закон от 29.07.1998 г. за №135–ФЗ.

2. Саати Т. Принятие решений. Метод анализа иерархий. М.: Радио и связь, 1993.

3. Андрейчиков А.В., Андрейчикова О.Н. Анализ, синтез, планирование решений в экономике. М.: Финансы и статистика, 2001.

4. Миллер Дж.А. Магическое число семь плюс или минус два. О некоторых пределах нашей способности перерабатывать информацию // Инженерная психология. М.: Прогресс, 1964.

5. Кузнецов А.И. Expert Decide для Windows 95, Windows 98 и Windows NT. Версия 2.0. Руководство пользователя / Под ред. В.Г. Шуметова. Орел: ОРАГС, 2000.

 

Вернуться к разделу

Транспортное дело России №03 (2008)