Г.Ю. Чистяков, соискатель ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербургского государственного университета сервиса и экономики

 

В современных экономических условиях проблемы совершенствования, организации и управления отечественным рынком жилья (РЖ) приобрели особую актуальность, поскольку их решение напрямую зависит от проводимой государством экономической политики, а также от выработки адекватных реальной практике методических и концептуальных подходов.

Специфика жилья как экономического блага длительного пользования, а также дорогостоящий характер этого блага и постоянный рост его стоимости, делают весьма актуальной проблему доступности жилья с точки зрения покупательной способности потребителей и обусловливают необходимость государственной поддержки1 . При этом возможностью улучшить свои жилищные условия обладает ограниченная часть населения. Это позволяет утверждать о сложившемся недостаточном уровне доступности жилья и такая ситуация не может быть признана удовлетворительной.

Изучение зарубежного опыта позволило установить, что отличия в подходах реализации государственной жилищной политики заключаются в степени участия государства и методах его воздействия на развитие жилищной сферы: в одних странах преобладает ориентация на приоритет рыночных факторов в жилищной сфере и рост доли собственников жилья, в других – сохранение контроля государства и развитие арендного сектора жилья.

Исторически методы государственного регулирования в нашей стране в советский период в жилищной сфере носили прямой (директивный) характер, предопределяющий номенклатурный характер распределения национального богатства, в том числе и жилищного ресурса. В пореформенный период формирования РЖ произошел развал директивных методов управления исследуемым сегментом национальной экономики, используемых ранее. В настоящее время в нашей стране не существует развитой системы государственного регулирования отечественным РЖ, и экономическая наука и практика испытывает дефицит в научных исследованиях рыночных исследованиях рыночных инструментов развития взаимоотношений в сфере жилищного строительства и обеспечения  населения жильем. В этой связи автором предлагается уделить внимание выработке инновационных подходов реализации государственной жилищной политики.

Весьма перспективным мы считаем развитие отечественного РЖ на основе формирования мультиатрибутивной модели, результатом реализации которой станет инициация мультипликативного эффекта развития экономики, выраженная в росте производительности труда, увеличении и развитии социальной составляющей экономики.

Кроме того, приобретение или предоставление комфортабельной жилой недвижимости обуславливает увеличение расходов на приобретение товаров длительного пользования, стимулирует повышенную активность на рынке труда, повышение квалификации работников. При этом возникает эффект «социально-экономического рычага», в результате которого приращение потребления и доходов в сопряженных отраслях – в итоге изменение в равновесном уровне национального дохода происходит в значительно большем размере, нежели инициирующее его изменение в расходах.

Реализация инновационной политики в жилищной сфере предполагает использование следующих методов регулирования: налоговое регулирование (стимулирование) строительных компаний; кредитно-денежная политика; экономико-административные меры; рыночные конкурентные методы.

В сложившейся ситуации, когда государство практически не строит жилые дома за счет бюджетных средств и силами государственных компаний, оно вынужденно для граждан, перед которыми имеет обязательства, покупать объекты жилой недвижимости на свободном рынке. Оплачивая приобретение жилья по значительно завышенным ценам, государство, по нашему мнению, теряет бюджетные деньги, которые можно было бы направить, на развитие национальной экономики в целом. И чем больше государство закупает жилья для обеспечения им таких категорий граждан как инвалиды, военные и иные категории, тем больше денег необоснованно и окончательно теряют местные, федеральные и региональные бюджеты2 .

Еще большее увеличение спроса приводит к тому, что равновесие на отечественном РЖ восстанавливается еще большим удорожанием объектов жилой недвижимости. Результаты использования ипотечных программ коммерческих банков идентичны результатам деятельности государственных жилищных программ. Получается что, из-за превышения спроса над предложением и регулирования рыночного равновесия по цене, каждый следующий покупатель платит за идентичный объект больше, чем предыдущий. В то время как население мегаполисов, воспользовавшееся (или собирающееся воспользоваться) кредитными программами банков, вынуждено занимать все больше и больше денежных средств.

Следует отметить, что цены на жилую недвижимость в крупных мегаполисах (Москве и Санкт-Петербурге) в среднем увеличиваются на 0,5-1 % в неделю. При этом темпы роста цен на жилую недвижимость значительно выше темпов роста благосостояния российских граждан. Увеличение объемов ипотечного кредитования граждан под покупку объектов жилой недвижимости и угрозы экономических кризисов, которые повлекут за собой рост неплатежей по ипотечным кредитам, угрожают обвалом всего РЖ, банкротства компаний застройщиков, ростом безработицы и иными негативными последствиями, которые можно наблюдать на примере кризиса в США.

Нами установлено, что образовавшийся разрыв между потенциальным и платежеспособным спросом на РЖ трудно преодолим: с одной стороны, цены на жилье носят явно выраженный монопольный характер и не имеют тенденции к снижению; с другой – существенное повышение благосостояния населения не может быть достигнуто за короткое время.

Мы считаем, что значительной проблемой на отечественном РЖ является существующая система финансирования строительства и покупки жилья. В настоящее время основная часть жилья возводится за счет привлечения средств дольщиков. Однако в мировой практике не принято финансировать процесс непосредственного строительства – квартиры и дома покупают как готовый продукт: строительство должны вести застройщики и коммерческие (ипотечные) банки, а гражданин должен иметь право и возможность взять ипотечный кредит под залог готовой квартиры, так же, как он берет потребительский кредит на покупку, например, автомобиля.

В рамках налогового воздействия предлагается разработать и утвердить изменения в Налоговый Кодекс Российской Федерации. Основным изменением должно стать введение нового налогового режима для компаний, осуществляющих деятельность по строительству объектов жилой недвижимости. Суть данного налогового режима заключается в том, что бы, во-первых, создать такую систему налогообложения прибыли строительных компаний, которая будет способствовать снижению цены реализации и себестоимости одной базовой физической единицы (например, 1 м2).

Эффективным инструментом, с нашей точки зрения, может стать выдача лицензий на строительство жилых домов только тем предприятиям, которые обеспечивают максимально полный производственный цикл, то есть с минимальным привлечением сторонних подрядчиков для осуществления тех или иных работ при строительстве.

Весьма целесообразным мы считаем введение обязательного государственного аудита строительных предприятий и создание компьютерных систем федеральных и региональных рынков предложения строительных материалов, где мониторинг и контроль цен, по которым осуществляется торговля строительными материалами, будет производить государство.

Весьма полезным мы считаем опыт ряда европейских стран в вопросах собственности, где большая часть недвижимости арендуется либо у государства, либо у частных арендодателей. Подчеркнем, что с помощью государственного косвенного регулирования РЖ им удается повысить мобильность экономически активного населения за счет того, что в ряде случаев населению будет дешевле снимать квартиры, чем приобретать их в собственность. Это помогает снять проблемы привязанности экономически активного населения к определенному региону.

Льготное кредитование позволяет строительным компаниям при сохранении текущего уровня издержек на обслуживание заемных ресурсов привлекать больше заемных средств. При этом при сохранении объема привлекаемых кредитных ресурсов будут снижаться расходы на их обслуживание. Таким образом, увеличатся объемы строительства и создастся больше объектов недвижимости. Рост предложения на РЖ обусловит выравнивание спроса и предложения на исследуемом рынке.

В качестве мер по снижению затрат на строительство жилья предлагается осуществлять подключение участков предназначенных под жилую застройку к городским коммуникациям за счет государственного или регионального бюджета. В таком случае значительно снижаются расходы предприятий осуществляющих строительство и, как следствие, при применении этой меры по стимулированию строительной отрасли, это приведет к снижению цены для конечных покупателей3 .

Нами обосновано, что в случае, когда государство берет на себя обязанность по подведению коммуникаций, автоматически решается проблема с административными барьерами и коррупцией на местах. Государственные чиновники будут решать вопросы, связанные с документацией по подведению коммуникаций, согласованием проектов и иные вопросы, не непосредственно с застройщиками, а с иными государственными органами. Вследствие чего пропадет возможность дачи взяток.

Следующим этапом административно-экономического регулирования РЖ может стать изменение процедуры аукционных торгов, за участки, предназначенные для застройки жилыми домами. На данный момент при проведении аукционов, победителем является участник предложивший заплатить наибольшую цену. В сложившейся ситуации повышение цены, предлагаемое на аукционных торгах, в конечном итоге компенсируется денежными затратами конечных покупателей, что негативно влияет на РЖ. Цены на земельные участки также являются очень высокими и могут составлять от 25 до 50 % от себестоимости строительства. Автором предлагается передавать земельные участки под застройку жилья безвозмездно. При этом сохранить систему аукционных торгов. Основным критерием конкуренции на торгах должна быть конечная цена реализации 1 физической единицы в построенном жилом доме.

Отметим, что расходы, произведенные государством при передаче земельных участков под застройку жилыми объектами на безвозмездной основе, расходы при самостоятельном подведении коммуникаций к объектам жилого строительства, упущенная выгода в виде снижения налогового бремени частных компаний строящих объекты жилой недвижимости могут быть компенсированы из следующих источников:

– за счет снижения цены реализации объектов жилой недвижимости, граждане высвобождают значительную долю своих доходов, которые перенаправляют на иные товары. Рост покупательной способности граждан приведет к увеличению спроса и соответственно товарооборота в целом по стране. Рост товарооборота и выручки компаний, чьи товары и услуги будут оплачивать граждане приведет к увеличению налоговых поступлений от данных компаний в бюджеты всех уровней;

– вследствие расширения предпринимательской деятельности за счет возникновения новых рынков сбыта (появления новых жилых объектов) увеличится валовой товарооборот и размер налогов к уплате;

– за счет ожидаемого улучшения демографической ситуации также возрастет совокупный спрос, совокупное предложение и валовой товарооборот, что также приведет к увеличению налоговых поступлений;

– постройка новых объектов недвижимости обусловит возникновение затрат на их обслуживание (в том числе коммунальные платежи), которое будет финансироваться за счет граждан проживающих в многоквартирных домах (для жилого фонда) и предприятий владеющих зданиями производственного назначения (для объектов нежилого фонда). Частные или государственные компании, предоставляющие услуги по обслуживанию объектов недвижимости расширят свой бизнес и увеличатся налоговые поступления в бюджеты всех уровней.

Применение выше указанных мер, с нашей точки зрения, привлечет новых игроков, которые не будут «избалованы» уходом от налогов и сверхприбыльностью, создаст благоприятные условия для развития строительной отрасли и усиления притока инвестиций (в том числе, зарубежных) в область жилищного строительства, будет стимулировать предприятия снижать расходы на строительство, препятствовать выводу денежных средств из под налогообложения, а также стимулировать реинвестирование полученной прибыли с цель получения еще больших доходов.

Кроме того, мы считаем, что реализация перечисленных мер позволят заранее объявлять фиксированную стоимость недвижимости, которая не изменится в процессе строительства. Это позволит привлекать деньги граждан на этапе строительства, поскольку покупатели будут уверены в том, что цена не изменится, и могут четко на этапе строительства оценивать свои возможности по приобретению объектов жилой недвижимости.

Вернуться к разделу

Транспортное дело России №02 (2008)