Фомин П.Б., доцент кафедры менеджмента и маркетинга Государственной академии повышения квалификации и переподготовки кадров для строительства и жилищно-коммунального комплекса России

В статье рассмотрены стратегические задачи оценки объектов строительства, методы и алгоритмы оценки объектов недвижимости, в том числе нормативные (затратные) методы, сравнительные (аналоговые) методы, доходные (в том числе комбинированные).

Ключевые слова: недвижимость, оценка, строительство, методы оценки

 

STRATEGIC PROBLEMS AND METHODS OF AN ESTIMATION OF OBJECTS OF BUILDING

Fomin P., Associate Professor, Management and Marketing chair, State Academy of Training and retraining of personnel for the construction of housing and communal complex of Russia

In article strategic problems of an estimation of objects of building, methods and algorithms of an estimation of objects of real estate, including standard (затратные) methods, comparative (analog) methods, profitable (including combined) are considered.

Keywords: real estate, an estimation, building, estimation methods

 

В практике оценки жилых и нежилых помещений, намеченных для продажи, реконструкции или капитального ремонта, сложилась методология определения эффективности объектов, основанная на оценке собственно экономической эффективности затрат. Данная схема, которую можно трактовать как универсальную или абстрактную, не предусматривает функциональных и социально-финансовых особенностей объекта и может быть отнесена, например, как к жилыми, так и общественным объектам (торговым, спортивным, зрелищным и т.п.). При этом объекты недвижимости жилищногражданского назначения ориентированы на конечный экономический результат, но, не учитывая резервов эффективности в качестве дополнительных аргументов, возможных при использовании различных вариантов объектов. Методика оценки объектов недвижимости должна:

-         учитывать социальную (социально-финансовую) эффективность объектов недвижимости с точки зрения сегодняшних потребностей и при этом либо заложенную в первоначальном проекте данного объекта, либо полученную в процессе перепрофилирования объекта;

-         наряду с достаточно проработанными методами оценки по укрупненным экономическим ориентирам при оценке объекта в целом, должен быть использован механизм, учитывающий оценку на разных этапах жизненного цикла объекта недвижимости;

-         механизм анализа и оценки объектов недвижимости должен включать местные, временные и субъективные особенности объекта: т. е. материальные ресурсы, время разработки проекта с точки зрения нормативной базы, а также возможности перепрофилирования, модернизации, реконструкции;

-         должна быть исследована возможность многовариантного использования объекта в одной системе показателей и критериев, а также производиться на основе разных критериев в зависимости от стадии жизненного цикла. Для объектов жилищно-гражданского назначения это имеет принципиальное значение, поскольку их конкурентоспособность на рынке недвижимости во многом зависит от максимального учета в проектах (объектах) особенностей (социальных, традиционных и т.п.) данного рынка;

-         должна быть использована взаимосвязь и преемственность исходных данных при оценке объектов недвижимости на разных стадиях реализации объекта недвижимости, что позволит оценивать изменения показателей на всем протяжении жизни объекта.

Рассматриваемые в некоторых работах экономистов (В. Резниченко, С. Ларина, Ю. Суханова, В. Клакоцкого и др.) методы предусматривают оценку недвижимости на основе единого информационного подхода, обеспечивающего необходимую полноту, взаимосвязь и универсальность используемой системы документации. Основой этой системы являются баланс прогнозируемых прибылей и убытков, а также аналитические материалы: модель движения денежных средств, анализ безубыточности и анализ отклонений.

Предметом купли-продажи на рынке недвижимости и услуг могут выступать комплекты документов: экономических, организационно-управленческих, технологических и т.п., от первоначальной идей до эксплуатации объекта, возведения именно общественных зданий. Это неизбежно приводит к социальным потерям, а в ряде случаев - и к экономическим (например, при строительстве платных объектов, опосредованно влияющих на эффективность труда, например, спортивных залов, плавательных бассейнов).

Практика показала, что многочисленные задачи оценки в основном можно свести к методологии уменьшения потерь ресурсов и упущенной выгоды, т.е. предложить на рынок недвижимости объект, стоимость которого соответствует функциональному предназначению проекта (объекта).

Таким образом, задача сводится не только к методике оценки проекта (объекта), но и к поэтапным, вплоть до заключительного, экономическим показателям, фиксирующим масштабы затрат, отдачу этих затрат во времени, поиск и выявление оптимальной для данного проекта (объекта) стоимости, максимальной прибыли при минимальных сроках.

В этой связи в статье обобщены и систематизированы существующие методы и алгоритмы оценки объектов недвижимости и инвестиционно-строительных проектов, раскрыты и обоснованы особенности их практической реализации для оценки различных типов жилых и общественных зданий.

Обобщенные автором методы и алгоритмы оценки объектов недвижимости систематизированы в следующем виде (табл.1). В зависимости от видов недвижимости и задач оценки может быть применен один или несколько методов из тех, что приведены в таблице 1.

 

 1.Нормативный метод. Данный метод (НМ) предназначен для оценки объектов недвижимости, как правило, не отличающихся уникальными свойствами. Он обеспечивается различными нормативными документами федерального и муниципального уровней. При использовании нормативных схем местным органам власти могут быть предоставлены различные регулирующие права, такие как: при операции купли-продажи земельных участков (в том числе, продажи прав долгосрочной аренды городских земель) на конкурсной основе – повышать их нормативную цену, но не более чем на нормативно фиксированный процент (например, 50%). При продаже земельных участков на аукционах и при реализации заложенных в банке и не выкупленных в срок земельных участков их цена может не ограничиваться и т.д. К нормативному методу примыкает множество схожих с ним методов, использующих различные корректирующие коэффициенты, характеризующие расположение и окружающую среду, строительное качество, архитектурные особенности.

2.Метод балансовой стоимости. Сущность метода (МБС) четко отражена в своем названии. В данном случае для определения оценочной стоимости объекта недвижимости используются исключительно данные его баланса. При этом алгоритм использования баланса является нормативным – т.е. заранее четко и однозначно определенным. Нормативный (негибкий и часто необоснованный) характер метода балансовой стоимости дал много примеров незаконченных оценочных решений. Так, фактически большинство приватизированных в России предприятий было в значительной мере недооценено. Хотя, как утверждают западные специалисты, в принципе при использовании МБС возможна ситуация и завышенной оценки предприятия.

3.Метод индексированной балансовой стоимости. Метод индексированной балансовой стоимости (МИБС) основывается на использовании аналогичных положений метода балансовой стоимости МБС. Однако, в отличие от МБС, отдельные статьи баланса по возможности гибко пересчитываются – в соответствии с нормативно заданными индексами. Преимущество метода МИБС, по сравнению с методами МБС, проявляется в учете динамических характеристик экономических процессов, например, в условиях ценовой

нестабильности, а также при общей инфляции денежных средств, когда оценка в «старых» ценах уже не соответствует действующим соотношениям, ценам и условиям.

4.Метод восстановительной стоимости (иначе – метод замещения). Метод восстановительной стоимости (МВС) так же, как и методы балансовой стоимости (МБС и МИБС), является нормативным, затратным. Однако при его применении удается преодолеть некоторые недостатки, связанные с оценками по балансам. Так, в методах балансовой стоимости МБС не учитывается фактический износ и моральное старение фондов (амортизация начисляется по нормативам), затраты на подготовку кадров. Главный недостаток МБС – оценка материальных активов в старых ценах, существовавших в момент приобретения активов. Хотя в методе индексированной балансовой стоимости МИБС и осуществляется определенная индексация как переоценка стоимости отдельных видов основных средств в соответствии с изменениями цен на них, эта индексация должна проводиться усреднено и агрегировано – по группам.

Оценка методом восстановительной стоимости МВС включает прямой пересчет всех видов затрат на воссоздание объекта. При этом учитывается текущий уровень цен, сложившиеся на данный момент экономические условия. Кроме того, принимаются в расчет также затраты, связанные с подготовкой персонала. Практически при применении МВС производятся полные проектно-сметные расчеты строительства и обеспечения деятельности нового объекта, функционально и параметрически адекватного оцениваемому, уже существующему объекту.

5.Метод восстановительной стоимости по аналогам. Принципиальное отличие метода восстановительной стоимости по аналогам (МВСА) от метода «просто» восстановительной стоимости МВС состоит в способе, которым оценивается создание объекта в текущих ценах. Этот способ – способ аналогий-сравнений. В данном методе восстановительная стоимость определяется на основе подбора и сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, созданными в ближайшее время. После нахождения аналогов в качестве результата оценки принимается их восстановительная, или, другими словами, сметная стоимость (если объект-аналог и оцениваемый объект полностью адекватны). В иных случаях производится соответствующая стоимостная корректировка, если выбранные аналоги несколько отличаются от оцениваемого объекта. В результате проблема прямых расчетов всех видов затрат (как это имело место в методе МВС), преобразуется в проблему нахождения объектов-аналогов и проведения обоснованных корректировочных процедур.

6.Метод сравнения (МС) базируется на использовании ценной информации о сделках с подобными объектами недвижимости, проведенных в недавнее время. Таким образом, метод сравнения можно назвать базовым представителем данного класса методов. Это наиболее естественный по содержанию метод определения рыночной оценки объектов недвижимости. Главная проблема МС заключается в наличии достаточной информации представительных выборок объектов-аналогов, уже подвергшихся операциям на рынке недвижимости, подобным намечаемой для объекта оценивания. Идея МС состоит в том, чтобы на секторах рынка недвижимости собирать статистику сделок и подбирать аналоги. Тогда искомая оценка объекта – это в некотором смысле усредненная цена множества продаж (ставок аренды) идентичных объектов на рынке, а качество оценки зависит от полноты и достоверности обеспечения информацией об аналогичных сделках с похожими объектами. Сложность состоит в том, что чем больше характеристик оцениваемого объекта учитывается, тем меньше возможностей сформировать строгую представительную выборку объектов-аналогов. Метод сравнения можно использовать как для оценки земли и строений, так и для оценки величины арендной платы, выплачиваемой арендатором собственнику. В частности, метод МС можно применять для оценки пустующих земель, а также упомянутых выше ординарных объектов недвижимости: школьных зданий, жилых и офисных помещений, складских и малых производственных объектов (в силу их массовости).

7.Метод инвестиций (МИ) по своему содержанию также является методом, использующим идеи и аппарат сравнения. Метод МИ применяется в ситуациях, когда необходимо оценить стоимость объектов недвижимости, переданных владельцем нанимателям, которые платят ему арендную плату. Это называют инвестированием недвижимости. Отсюда и название метода. Таким образом, отличие МИ от МС состоит в предмете сравнения. В МС сравнивают объект с объектами-аналогами с известными ценами рыночной реализации, чтобы использовать ценовую информацию аналогов для прямого определения оценки исследуемого объекта. В МИ сравнивают объект с аналогами, несущими информацию о показателях доходности аналогичного инвестиционного бизнеса (сдачи в аренду). Эта информация используется для дальнейших алгоритмических расчетов по определению стоимостной оценки объекта исследований. Простые расчеты по методу МИ используются в ряде случаев для оперативной оценки инвестирования недвижимости, в более общих случаях следует предполагать более сложное движение и расчеты денежных потоков.

8.Метод капитализации прибыли (МКП) - искомая стоимость недвижимости оценивается аналогично методу инвестиций МИ – посредством капитализации стоимости аренды. Отличительная от МИ особенность метода МКП заключается в средствах определения стоимости аренды. Метод МКП применяется для таких объектов собственности, при операциях с которыми (в том числе, при сдаче в аренду и установлении ставки арендной платы) требуется специальное регулирование. К таким объектам в западной практике относят, например: объекты розничной торговли, досуга, спортивные центры и др.

9.Метод приведенного чистого дохода (МПЧД) является дальнейшим развитием метода капитализации прибыли МКП. Отличительной характеристикой МПЧД является учет динамики процессов формирования прибыли, когда ее величина не считается неизменной, а зависит от меняющихся экономических условий и выбора реализуемой производственной программы. Другим важным фактором метода МПЧД является работа с данными о затратах, которые также должны рассматриваться в динамике. Таким образом, при применении метода МПЧД нужно иметь достаточно обширную информацию о предполагаемом будущем: прогнозы развития общей экономической ситуации; системы налогов и отчислений; изменений в структуре цен, инфляции; положения на рынках труда и товаров; условий кредитования и др.; программу инвестиций в развитие предприятия; варианты производственных программ и др. Как результат, дисконтированные потоки доходов и расходов суммируются по годам (или другим временным периодам, например кварталам), формируя, таким образом, динамическое представление о прибыли.

10.Метод подрядчика (МП) используется для оценки объектов собственности, информация о рыночных продажах которых отсутствует, например, в силу особых, уникальных свойства объектов. МП можно оценить такие объекты, как муниципальная недвижимость некоммерческого типа (например, муниципальное жилье, объекты сферы образования), а также большие промышленные комплексы. Суть МП состоит в том, что стоимость оцениваемого объекта как некоего неординарного комплекса считается складывающейся из стоимости земли плюс стоимость зданий, скорректированная с учетом износа. Таким образом, базовый алгоритм метода МП можно трактовать как следующую сумму: уменьшенная с учетом износа восстановительная стоимость зданий; стоимость земли; при этом стоимость земли обычно оценивают через ближайший вариант ее альтернативного использования. Метод МП работает, прежде всего, в ситуациях, когда нет информации о продаже и аренде, когда нет рынка.

11.Метод остатка (МО) используется чаще всего для оценки земли с потенциалом развития, то есть когда земля не может быть оценена путем непосредственного сравнения из-за индивидуальной природы каждого варианта развития. В основе МО лежит достаточно простое уравнение: А= (В + С + Д),

где А – оценочная стоимость завершенного развитием (вновь построенного, реконструированного и т.п.) объекта; В – стоимость развития (проектирования, строительства, реконструкции и т.д.), но без затрат на приобретение земельного участка; С – приемлемая для инвестора прибыль, получаемая в результате реализации проекта развития; Д – затраты на приобретение земельного участка (покупку и собственность или права долгосрочной аренды).

12.Метод предпринимательской оценки (МПО) по своей природе является комбинированным, так как в его основе изначально заложены три оценки: оценка по восстановительной стоимости (ВМС); оценка методом приведенного чистого дохода (МПЧД); оценка стоимости распродажи (РС). Упрощенный алгоритм МПО заключается в следующем. Сначала определяется максимальное значение (ПЧД, РС), т.е. осуществляется экономическая оценка

 

наибольшего из предполагаемых к получению доходов: от будущей коммерческой деятельности объекта, как приведенный чистый доход (ПЧД), или от распродажи его средств (РС). Предпринимательская оценка (ПО) определяется как минимальное значение по результатам сравнения.

Таким образом, стратегические задачи оценки строительных объектов состоят в формировании комплексной методики оценки объектов недвижимости по дифференцированным показателям, которая позволит определять и сравнивать стоимость, а также текущие затраты на возведение (реконструкцию) различных жилых и общественных зданий, помещений, структуру стоимости объектов и отдельных конструктивных элементов в их составе.

 

Таблица 1. Методы и алгоритмы оценки объектов недвижимости

 

Литература:

1.        Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», №135-ФЗ от 29 июля 1998 года, с изменениями, внесенными Федеральным законом от 18.07.2009 № 181-ФЗ.

2.        Черняк В. З. Экономика строительства и коммунального хозяйства. Профессиональный учебник. - М.: ЮНИТИ, 2003.

3.        Черняк В.З. Экономика и управление на предприятии (строительство). - М.: КНОРУС, 2007.

Вернуться к разделу

Транспортное дело России №12 (2010)