Л.С.Азаренков, аспирант Государственной академии повышения квалификации и переподготовки кадров

для строительства и жилищно-коммунального комплекса России

 

В статье выделяется основная задача – проведение исследования потребительского поведения и определения стратегии инвестиционно-строительной деятельности, где разделяется прогнозная часть и экономическая политика развития города. Определение и решение данной задачи является основным и определяющим фактором успешного развития города, а так же повышения его конкурентных преимуществ относительно других городов. Особое внимание в статье уделяется работе по формированию сильных и слабых сторон города  для создания его конкурентоспособности  на рынке инвестиций, производства.

Зарубежная практика инвестиционно-строительного проектирования идет по пути исключения излишней стандартизации проектов, устанавливая лишь определенные рамки, в пределах которых субъекты градостроительной деятельности, в качестве которых выступают органы государственной и муниципальной власти, граждане, инвесторы, проектировщики могут принимать различные решения в интересах улучшения качества городской среды.

Важнейшими направлениями исследования поведения потребителей объектов инвестиционно-строительной деятельности является изучение процесса потребления  и планирование потребности в результатах градостроительной деятельности. Анализ спроса населения и предприятий на построенные объекты, моделирование поведения конечных и промежуточных потребителей на рынке отдельных строительных объектов является предметом использования маркетинговых и макроэкономических подходов к потребительскому поведению на рынке строительства городских объектов.

Между различными типами потребителей – физических лиц,  являющихся потребителями жилого фонда,  предприятий и организаций, являющихся потребителями инфраструктурных и промышленных объектов, государственными учреждениями, являющихся потребителями объектов социальной и общественной инфраструктуры существуют острые  противоречия. Они специфичны именно для российских условий, что обусловливает необходимость исследования потребительского поведения в градостроительном сегменте рынка.

Субъектами процессов управления инвестиционно-строительной деятельностью являются внутренние и внешние субъекты. Внутренними субъектами являются, прежде всего, жители города. Внешними субъектами являются инвесторы и строители – застройщики.  Содержание и характер интереса жителей города и внешних субъектов  связаны как со строением и динамикой мотивов и потребностей человека, так и с характером форм и средств освоения действительности, которыми он владеет. Ценности – значимость объектов окружающего мира для человека, общества в целом, определяемая не их свойствами самими по себе, а их вовлечением в сферу человеческой жизнедеятельности, интересов и потребностей, социальных отношений; критерии и способы оценки этой значимости выражаются в нравственных принципах и нормах, идеалах, установках, целях.

Ценности можно классифицировать по разным признакам:  материальные, общественно-политические и духовные; положительные и отрицательные ценности. Потребности характеризуются как нужда в чем-либо необходимом для поддержания жизнедеятельности и развития человеческой личности, социальной группы, общества в целом; внутренний побудитель активности [1].

Определение приоритетов  управления инвестиционно-строительными процессами в контексте маркетинговых представлений о строении рынка основано на практике маркетинговых исследований рынков недвижимости с точки зрения анализа полагаемых задач, методов и содержательной части исследований.   

Можно представить следующие группу маркетинговых исследований рынка градостроительных объектов: обзор рынка недвижимости и его сегментов, исследование рынка недвижимости и его сегментов, анализ инвестиционной привлекательности рынка недвижимости и его сегментов, исследование спроса и предложения на рынке недвижимости и в пределах его сегментов, изучение поведения потребителей на рынке недвижимости и в пределах его сегментов [2].

 Основная задача проведения этих групп маркетинговых исследований является определение структуры экономической стратегии развития градостроительной деятельности. В структуре экономической стратегии необходимо четко раз­де­лять прогнозную часть, характеризующую эконо­мическое развитие го­рода в це­лом, и концепцию экономичес­кой политики властей, содер­жащую обосно­вание тех управлен­ческих мероприя­тий, которые го­родские вла­сти наме­рены ре­а­ли­зо­вать в интересах содействия эконо­мическому развитию горо­да [3].

Кроме того, важно понимать, что стратегия не может и не должна предопределять все развитие города. Она призвана дать общие ориентиры, сформулировать приоритеты.

К основным целям разработки концепции местной экономической политики относятся:

- выявление проблем экономического развития города, требующих первостепенного внимания местной власти;

- анализ возможных путей их решения с помощью ресурсов городской администрации;

- определение приоритетов, используемых при принятии управленческих решений по поводу распределения бюджета и других городских ресурсов между выдвигаемыми проектами развития отдельных сфер;

- повышение координации деятельности отдельных подразделений местной администрации;

- улучшение имиджа города, консолидация сил частного и общественного секторов в решении экономических проблем города, повышение доверия к местным властям и к городу как месту для жизни и инвестиций [4].

Учитывая ограниченность ресурсов, важно понимать, что деятельность местных властей в сфере экономики заключается в создании рамочных условий, в развитии нужных процессов, в направлении усилий частного сектора и общественной инициативы на наиболее перспективные проекты, а не в прямом участии в делах отдельных предприятий.

Таким образом, процесс формирования конкретной местной экономической политики заключается в подготовке стратегии экономического развития города и концепции местной экономической политики, которые обсуждаются и принимаются на основе консенсуса.

В рамках этой работы должны быть проанализированы сильные и слабые стороны экономики города, выбрано то сочетание функций, которое способно сформировать уникальное лицо города, сделать его конкурентоспособным на рынке инвестиций, привлечь сюда быстрорастущие, эффективные производства.

После одобрения стратегии создаются и получают необходимые импульсы от местной власти организационные структуры, занимающиеся конкретной работой по реализации отдельных направлений местной экономической политики, - созданием имиджа, привлечением инвестиций, развитием инфраструктуры [5].

Местная власть является, как правило, лидирующей и органи­зующей силой в реализации местной экономической политики и, естественно, имеет в структуре своего аппарата подразделения, отвечающие за экономическое развитие, а также участвует в деятельности других субъектов, работающих в этой об­ласти.

Эффективность этой деятельности определяется особенностями потребительского поведения всех субъектов градостроительной деятельности.

Особенности потребительского поведения проявляются через механизмы, обеспечивающие функционирование рынка недвижимости [6]. Функционирование и развитие рынка недвижимости обеспечивается совокупными усилиями государства и других профессиональных участников рынка. При этом отдельные группы участников в силу профессиональной ориентации сосредоточивают свое внимание на различных аспектах функционирования рынка.

Основные направления деятельности всех профессиональных участников рынка недвижимости по его формированию и развитию следующие [7]:

- развитие законодательной базы, регулирующей вопросы организации и функционирования рынка недвижимости;

- создание системы контроля за соблюдением правовых норм всеми участниками рынка, защиты их прав и интересов; 

- координация усилий государственных учреждений и ведомств, направленных на развитие рынка недвижимости; 

- формирование и законодательное закрепление эталонных требований к недвижимому имуществу и к профессиональной деятельности на рынке недвижимости;

- разработка нормативных документов, регламентирующих операции на рынке недвижимости; 

- создание самостоятельно регулируемых общественных организаций, профессиональных и потребительских союзов и ассоциаций; 

- создание единого информационного пространства рынка недвижимости и обеспечение информационной открытости рынка (профессионалы-практики, аналитики рынка недвижимости с участием специалистов в области информационных технологий); 

- создание системы мониторинга и прогнозирования процессов функционирования рынка недвижимости, выявление на этой основе путей, способов и средств реформирования и развития рынка (исследовательские подразделения общественных объединений, исследовательские организации рынка недвижимости при участии профессионалов-практиков); 

- разработка и внедрение стандартов описания объектов недвижимости всех видов (аналитики с участием профессионалов и практиков); 

- организация банков данных эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке недвижимости, модельных пробных проектов по их отработке и механизмов их тиражирования среди профессионалов рынка недвижимости (общественные профессиональные объединения, некоммерческие и коммерческие исследовательские организации);  

- создание и внедрение профессиональных норм и стандартов взаимоотношений участников рынка, сводящих к минимуму издержки проведения операций на этапах поиска информации, ведения переговоров, мотивации участников, принятия решений, правового закрепления сделок, координации усилий участников, контроля и восстановления нарушенных прав, применения санкций к нарушителям.

Результат этой деятельности должен привести к формированию эффективного механизма формирования спроса и предложения на рынке городской недвижимости.

Предложение на рынке объектов инвестиционно-строительной деятельности возникает под воздействием спроса [8]. При этом макроэкономические параметры занятости выступают ведущим фактором формирования количественных показателей спроса на рынке недвижимости. Занятость можно разделить на базисную и обслуживающую. Функции базисной занятости в разрезе городской экономики состоят в производстве продукта для внешнего потребления и обеспечения притока финансовых потоков на внутренний городской рынок; обслуживающая (или небазисная) занятость производит товары и услуги для внутреннего потребления и обслуживает оборот местных финансовых ресурсов [9]. Таким образом, базисная занятость обеспечивает получение доходов из внешних по отношению к городу источников; динамика притока и оборота этих доходов определят демографию и динамику развития городской экономики.

Структура спроса формирует отдельные сегменты инвестиционно-строительного рынка.  Структура данного рынка включает:  рынок объектов жилищного сектора (жилая недвижимость);  рынок городского жилья;  рынок загородного жилья;  рынок объектов индустриального сектора (промышленная недвижимость); рынок объектов коммерческого сектора (коммерческая недвижимость);  рынок объектов офисного сектора; рынок объектов торгового сектора;  рынок объектов складского сектора;  рынок объектов гостиничного сектора;  рынок объектов развлекательного сектора; рынок земельных участков.

Таким образом, для формирования экономической политики и стратегии развития города, необходим анализ потребительского поведения в рамках всех сегментов инвестиционно-строительного рынка, что позволит выявить определенные тенденции в современном развитии мегаполиса.

Литература:

1. Линч К. Образ города: Пер. с анг. В.Г. Глазычева /Под ред. А.В. Иконникова. – М.: Стройиздат, 1982

2. Гринчель Т.П. Городской маркетинг - новый подход к концепции развития города // Евроград, 1993. - №1.

3. Когут А.Е. Система местного самоуправления. - СПб: ИСЭП РАН, 1995.

4. Основы местного самоуправления в городах России / Под ред. А.Е. Когута. - СПб: ИСЭП РАН, 1995.

5. Экономические методы управления городским хозяйством. / Сб. научных трудов Санкт-Петербургского инженерно-экономического института им. П.Тольятти. - СПб: Изд-во СПбИЭИ, 1992.

6. Шуссманн К. Структурная перестройка и экономические стратегии городов // Евроград.- 1995.- №5.

7. Стерник Г.М. Системный подход к анализу структуры рынка недвижимости // Проблемы недвижимости - 2000. - №1.

8. Urban Economic Development and Regeneration. Volume II. A publication of  Eurocityies, Economic Development and Regeneration Committee. Brussels.- 1994. - 120 p.

9. Бородкин Ф.М. Новая концепция территориального самоуправления // Регион: экономика и социология. - Новосибирск, 1994. - №3.

 

 

Вернуться к разделу

Транспортное дело России №04 (2008)